固定費の中でも、家賃の支払いは大きな割合を占めます。これが少しでも安くなったらありがたいですよね。
ほとんどの人は入居時に契約した金額の家賃を、退去するまで同じ金額で支払い続けると思います。あなたはいかがでしょうか。
「え、それが普通じゃないの？」と思う人が多いかもしれません。
しかし、実際のところは入居中に家賃を下げている人もいます。もしかすると、あなたの隣の部屋の人は、家賃の金額が違うかもしれません。
無理矢理に値切るという話では決してありませんが、条件が合えば月々の出費を減らせる状況にある可能性はあります。家賃が高いと感じてるのであれば一度確認してみることをおすすめします。
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家賃は元々下がるもの
家賃は下がらないもの・変わらないものだという思い込みを払拭する話から。
地価は下がっている
家賃に影響するものと言えば地価。土地の価格・価値です。
地価と建物自体の価値とで、おおよその賃料が決まります。
実は日本においては、バブルが弾けた以降、地価はどんどん下がってきています。本来はそれに伴って家賃も下がるべき。しかしながら、地価の下落に見合った分の家賃の低下は起こっていません。
これはなぜかというと、居住者の知識不足が原因です。借りる側が要求しなければ、貸す側もわざわざ値段を下げるようなことはしません。
考えてみれば、世の中の商品はどんどん性能が良くなるにもかかわらず、値段は安くなっていると思いませんか。車やパソコンもそうですし、例えば旅行や飛行機のチケットなど。
全体的にデフレが進む中で不動産の価値だけが下がらないのは、行ってしまえば借りる側が無知なために、足元を見られているような状況です。
オフィスの賃料は実際に下がっている
しっかり地価の低下と連動して賃料が変化しているのが、オフィスなどの会社・法人が借りる賃貸です。
個人とは異なり法人はお金にシビアですので、適正な価格かどうかを見極めてお金を使います。ですので、法人を相手に賃料を取る場合は、時代にあった適正な価格でないと借りてもらえません。よって、本来の適正な価格に落ち着きます。
もし国民全体の不動産に対する知識レベルが上がったとすれば、個人向けの賃貸の価格も地価に合わせて変動するはずなのです。
時間経過によって不動産の価値は下がる
不動産に限らずですが、物の価値というのは基本的には時間の経過とともに下がるものです。
例えば、車を購入してから1年で売却するのと、3年乗って売却するのでは、後者の方が買い取り価格が低くなるのは当然ですよね。これはスマホの下取りなんかもそうです。これが当然、不動産にも当てはまります。
では、入居から2年とか4年とか住んでいるのに、入居時と同じ家賃を払っているのっておかしいと思いませんか。
部屋探しの時は、築年数で古いほど値段が安いというのは目にすると思います。ということは、住んでいる間にも不動産の価値は下がっていっていると考えるのが自然だと思いませんか。
人口減少による収容と供給の変化
不動産の価格が下がらない要因の1つとして、需要と供給のバランスが上げられます。
昔は賃貸の部屋数より、部屋を借りたい人の方が多かったため、売り手市場（貸す側が有利）だったのです。そのため、多少家賃を高めにしても借りてくれる人がいましたし、貸してくれたお礼として礼金を払うなどの文化が生まれました。
しかし、日本はご存知の通り人口がどんどん減少しています。これにより、部屋数より借りたい人の数の方が少なくなっています。つまり、買い手市場。借りる側が有利な状況にあります。
最も人口が集中するであろう東京でさえ、常に20％近くの空き室が出ている状況。借りる側はどこでも好きなところを借りられるけども、貸す側は入居希望者の要望に応えないと借りてもらえない状態なのです。
その証拠に、近年では礼金無しの物件や、最初の数ヶ月間家賃が無料になるフリーレントの物件も増えています。こういったケースは見つけたらラッキーなのではなく、そうやって必死で入居者を募集するのが当たり前なのです。
ですので、いまだに礼金をとっているところは「よほど人気な地域の物件」か「礼金を払うのが当たり前だと思い込んでいる入居者の足元を見ている」かどちらかです。
- 家賃は変わるものである
- 適正価格より高い家賃を払っている可能性がある
- 借りる側が有利な時代なので強気の交渉が可能
実際に家賃が下がるケース
あくまでも家賃交渉が可能なのは、適正な家賃より高い金額を払ってしまっている場合と考えた方がいいです。
値下げの交渉には理由（交渉材料）が必要です。値段を下げるべき真っ当な理由があれば交渉に応じてくれる可能性が高くなります。
値下げ交渉は法的に認められている
まず抑えておきたいのが、そもそも家賃の減額交渉をする権利が法的に認められているということです。借地借家法の32条に記載があります。
- 土地・建物に対する固定資産税など税金の増減
- 土地・建物の価値の上昇や低下、その他の経済事情の変化
- 近隣にある同じような建物の家賃に比較して不相応
周辺の家賃相場より高い
似たような条件の物件の家賃を調べてみて、家賃の相場を確認します。
- 地域
- 間取り
- 築年数
- 設備etc
部屋探しの出来るWEBサイトなどを利用して確認みましょう。
同じような条件であれば、家賃も同じくらいになるはずです。特に、自分が住んでいる賃貸の空き部屋の情報も見ることが出来るかもしれませんね。
もしもまわりが6万円前後なのに、自分は6万5000円払っているという可能性もありえます。その場合は、相場を理由に値下げ交渉が可能になります。
長期間同じ家賃を払っている
要点は「相場は変わる」ということ。
入居時は適正価格だったとしても、数年のうちに周りの家賃相場が変動しているかもしれません。同じマンションに、後から入居した人が自分より安い家賃で入っている可能性も十分あります。
特に入居の期間が長い人ほど、調べる価値はありそうですね。何年も前の価値で決まった家賃を払い続けているのですから。
必要が無い管理費を払っていないか
家賃とは別に管理費が加算されている物件も多いです。これは、部屋以外の建物の設備などの維持管理費に充てられるものです。
例えば、エレベーターの設置があるマンションだとします。管理費にはエレベーターの維持や清掃にかかるコストも含まれていますね。
この場合は通常であれば部屋の階数によって管理費が異なってくるべきです。極端な話、1階でエレベーターを利用しないのに上の階の人と同じ管理費だったりしたらおかしいわけです。
万が一このように、明らかに支払うべきではないような料金が含まれていたりすれば立派な交渉材料になります。家賃はそのままでも管理費の部分を値下げ出来るかもしれません。
家賃の値下げ交渉のやり方
交渉のタイミングは更新前がベスト
交渉自体はどのタイミングで行っても良いですが、賃貸契約の更新を控えたタイミングで交渉した方が有利です。
建物のオーナーからすると、部屋を出て行かれるのが一番困ります。
「交渉に応じてくれないなら引っ越します」という交渉条件がある状態で臨んだ方がより成功率が上がります。
「どうせ値下げに応じなくても住み続けるだろう」と相手が交渉に応じないケースもあるので、それを防ぐための1つの武器として使えますね。
また、更新が近づくと契約更新の書類が送付され、サインをして送り返す必要がありますね。そのタイミングで交渉に入り、値下げした価格での契約書類を再度送ってもらうというのが、手続き的にもスムーズです。
値下げ交渉の文章を送る
具体的な値下げ希望額を決めた状態で交渉に入ります。文章にして送った方が確実だと思います。以下のような内容を記述します。
- 更新の意思はあるが、家賃の改定を希望したい
- 最初の契約から現在まで家賃の改定が行われていない
- 入居日から現在までの間に経済状況（相場など）の変化がある
- 近隣で同種の賃貸の値段が下がっている
- 他の物件と同レベルの◯◯円にして欲しい
- 同意いただけるなら、変更後の契約書類を送付して欲しい
- 賃料が据え置かれるならば引っ越しを検討する
上記のような内容を文章にして、送付してみます。あとは相手が受け入れるか、拒否するかですね。
まとめ
日本人はなかなか交渉ごとが苦手ですが、言わなきゃ相手の思う壺になってしまいます。
特に現代はSNSやネットで簡単に悪評が出回ってしまいますので、相手もそれなりに対応してくれる時代になったんじゃないかなと思います。
もし家賃値下げの話を詳しく知りたいのであれば、書籍もありますので見てみるといいかもしれません。
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